Loan Against Property (LAP): संपूर्ण माहिती
लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी (LAP) म्हणजे काय? फायदे, पात्रता (CIBIL 700+), कागदपत्रे आणि कर लाभ (कलम 24B, 37(1)) समजून घ्या. तुमच्या मालमत्तेच्या मूल्याचा वापर करून मोठी रक्कम मिळवा.
तुमच्या मालमत्तेची शक्ती वापरा: लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी (LAP) बद्दल संपूर्ण माहिती
मालमत्ता केवळ राहण्याची जागा नसते किंवा तुमच्या व्यवसायाचे ठिकाण नसते; ती एक मोठी आर्थिक शक्ती असते, ज्याचा वापर करून तुम्ही आयुष्यातील मोठी उद्दिष्टे सहज साध्य करू शकता. जेव्हा तुम्हाला मोठी आर्थिक गरज भासते, तेव्हा मालमत्ता विकण्याऐवजी, तुम्ही तिचा वापर करून मोठी रक्कम कर्जाच्या स्वरूपात उभी करू शकता. यालाच ‘लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी’ (Loan Against Property – LAP) किंवा मालमत्ता तारण कर्ज असे म्हणतात.
हा लेख केवळ LAP ची व्याख्या देणार नाही, तर हे कर्ज कसे कार्य करते, त्याचे फायदे काय आहेत, अर्ज प्रक्रिया काय आहे आणि यात लपलेल्या खर्चांची आणि कर लाभांची माहिती देईल. तुमच्यासाठी हा एक सर्वसमावेशक मार्गदर्शक ठरेल, जो तुम्हाला योग्य आर्थिक निर्णय घेण्यासाठी मदत करेल.
1. तुमचा प्रश्न: नक्की LAP काय आहे? (Introduction, Definition, and Core Difference)
अ. लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी (LAP) म्हणजे काय?
लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी (LAP) हे एक ‘Secured Loan’ (तारणासह कर्ज) आहे. याचा अर्थ असा की, हे कर्ज मिळवण्यासाठी तुम्हाला तुमची स्थावर मालमत्ता, जसे की घर, दुकान, किंवा जमीन बँकेकडे तारण (Mortgage) म्हणून ठेवावी लागते. बँक तुमच्या मालमत्तेची बाजारपेठेतील किंमत (Market Value) तपासते आणि त्या मूल्याच्या आधारावर तुम्हाला कर्जाची रक्कम दिली जाते.
LAP हे कर्जाच्या बाजारात उपलब्ध असलेल्या अनेक पर्यायांपैकी एक आहे. पर्सनल लोन (Personal Loan) हे ‘Unsecured Loan’ (तारणाशिवाय कर्ज) असते, तर LAP हे ‘Secured’ असल्याने, ते कर्ज देणाऱ्या संस्थेसाठी (Lender) कमी जोखमीचे ठरते. कारण जर कर्जदार (Borrower) परतफेड करू शकला नाही, तर बँक तारण ठेवलेल्या मालमत्तेचा वापर करून आपले कर्ज वसूल करू शकते. हा कमी धोकाच LAP ला वैयक्तिक कर्जापेक्षा अधिक आकर्षक आणि स्वस्त पर्याय बनवतो.
तुम्ही निवासी (Residential), व्यावसायिक (Commercial) किंवा भाड्याने दिलेली (Rented out) मालमत्ता देखील तारण म्हणून ठेवू शकता, फक्त त्या मालमत्तेचा टायटल (Title) म्हणजे मालकी हक्क कायदेशीररित्या स्वच्छ (Clear) आणि निर्विवाद असावा.
ब. होम लोन आणि LAP मध्ये फरक काय?
अनेक लोकांना होम लोन (Home Loan) आणि LAP मध्ये फरक करणे कठीण वाटते, कारण दोन्हीमध्ये मालमत्ता तारण ठेवली जाते. तथापि, या दोन कर्जांमध्ये मूलभूत फरक आहेत, जे LAP ला एक अद्वितीय आर्थिक साधन बनवतात.
a. कर्जाचा उद्देश (Purpose of the Loan)
होम लोन हे नेहमी मालमत्ता-संबंधित गरजांसाठी वापरले जाते—जसे की नवीन घर खरेदी करणे, घराचे बांधकाम करणे किंवा नूतनीकरण करणे. होम लोनच्या निधीचा वापर इतर कोणत्याही उद्देशासाठी करता येत नाही.
याउलट, LAP मध्ये निधीच्या वापरासाठी मोठी लवचिकता (Flexibility) असते. LAP मधून मिळालेले पैसे तुम्ही कशासाठीही वापरू शकता. उदाहरणार्थ, व्यवसाय वाढवणे, मुलांचे उच्च शिक्षण पूर्ण करणे, कुटुंबातील लग्न किंवा मोठी वैद्यकीय आपत्कालीन परिस्थिती.
b. तारण (Collateral)
होम लोनमध्ये, तुम्ही जी मालमत्ता खरेदी करत आहात किंवा बांधत आहात, तीच बँक तारण म्हणून घेते.
LAP मध्ये, तुम्ही तुमच्या मालकीची असलेली आणि आधीच अस्तित्वात असलेली (pre-existing) मालमत्ता तारण म्हणून ठेवता. ही मालमत्ता निवासी, व्यावसायिक, औद्योगिक किंवा भाड्याने दिलेले कोणतेही प्रकारची असू शकते.
हा लवचिक उपयोग कर्जाच्या ‘Secure’ स्वरूपावरून येतो. बँक आधीपासूनच तुमच्या मालमत्तेच्या सुरक्षिततेने संरक्षित असल्याने, कर्जदार पैशांचा वापर कशासाठी करत आहे, यावर बँक फारसे बंधन ठेवत नाही. यामुळेच LAP एक ‘ऑल-इन-वन’ आर्थिक उपाय म्हणून उदयास आले आहे.
2. LAP चे मोठे फायदे: तुमच्या गरजांसाठी एक मजबूत आधार (Benefits and Uses)
लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी हा एक शक्तिशाली आर्थिक उपाय आहे, कारण तो तुमच्या मालमत्तेचे मूल्य अनलॉक करतो आणि तुम्हाला मोठे आर्थिक पाठबळ देतो.
अ. लक्षणीयरीत्या कमी व्याजदर (Lower Interest Rates)
LAP चा सर्वात मोठा फायदा म्हणजे त्याचे कमी व्याजदर. पर्सनल लोन किंवा क्रेडिट कार्ड कर्जासारख्या असुरक्षित कर्जापेक्षा LAP चे व्याजदर खूपच कमी असतात. कारण मालमत्ता तारण म्हणून बँकेसाठी एक सुरक्षितता (Security) पुरवते, ज्यामुळे बँकेचा धोका कमी होतो. जिथे असुरक्षित कर्जाचे दर 12% ते 25% p.a. पर्यंत असू शकतात, तिथे LAP चे फ्लोटिंग व्याजदर साधारणपणे 8.55% ते 13.00% p.a. च्या श्रेणीत सुरू होतात. यामुळे तुमच्या मासिक EMI मध्ये (Monthly EMI) मोठी बचत होते आणि तुमच्यावरचा आर्थिक भार कमी होतो.
ब. जास्त कर्जाची रक्कम (Higher Loan Amounts)
तुम्ही तुमच्या मालमत्तेच्या वर्तमान बाजार मूल्याच्या (Current Market Value) आधारावर मोठी रक्कम कर्ज म्हणून मिळवू शकता. साधारणपणे, कर्ज देणाऱ्या संस्था मालमत्तेच्या मूल्याच्या 50% ते 70% पर्यंत कर्ज देतात. HDFC बँक आपल्या मालमत्तेच्या मूल्याच्या 65% पर्यंत कर्ज देते. मालमत्तेचे मूल्य मोठे असल्यास, कर्जदार ₹ 10.50 कोटींपर्यंतची मोठी रक्कम देखील मिळवू शकतो. हे कर्ज तुमच्या मोठ्या आर्थिक गरजा पूर्ण करण्यासाठी आदर्श ठरते, जसे की नवीन व्यवसायात मोठी गुंतवणूक करणे किंवा महागड्या वैद्यकीय उपचारांसाठी निधी उभारणे.
क. दीर्घ परतफेड कालावधी (Longer Repayment Tenure)
LAP कर्जासाठी 15 वर्षांपर्यंतचा (आणि काही प्रकरणांमध्ये 20 वर्षांपर्यंतचा) दीर्घ परतफेड कालावधी उपलब्ध असतो. दीर्घ कालावधीमुळे मासिक EMI ची रक्कम कमी होते, ज्यामुळे तुमचे मासिक आर्थिक नियोजन करणे सोपे होते. कर्जाची परतफेड दीर्घकाळात पसरवल्याने, इतर अत्यावश्यक खर्च आणि गुंतवणुकीसाठी तुमच्याकडे अधिक रोख रक्कम (Cash Flow) शिल्लक राहते.
ड. पैशांचा वापर करण्याची मोठी लवचिकता (Multipurpose Use)
LAP चा निधी वापरण्यासाठी बँक कोणतेही विशिष्ट बंधन घालत नाही. या निधीचा वापर अनेक कामांसाठी केला जाऊ शकतो :
a. व्यवसाय विस्तार: नवीन उपकरणे खरेदी करणे किंवा व्यवसायासाठी कार्यशील भांडवल (Working Capital) वाढवणे.
b. शिक्षण आणि लग्न: मुलांचे परदेशातील शिक्षण किंवा कुटुंबातील मोठे समारंभ.
c. वैद्यकीय खर्च: अनपेक्षित वैद्यकीय आपत्कालीन परिस्थितीत निधीची गरज पूर्ण करणे.
d. कर्ज एकत्रीकरण (Debt Consolidation): हा LAP चा एक अत्यंत धोरणात्मक (Strategic) उपयोग आहे. जर तुमच्याकडे आधीपासूनच जास्त व्याजदराचे क्रेडिट कार्ड कर्ज किंवा वैयक्तिक कर्ज असेल, तर LAP च्या कमी व्याजदराचा उपयोग करून ते सर्व कर्ज फेडता येते. उच्च-व्याजदराचे कर्ज एकाच, कमी-व्याजदराच्या LAP मध्ये रूपांतरित केल्यास, तुमचा एकूण कर्जाचा बोजा कमी होतो आणि मासिक रोख प्रवाहावरील ताण कमी होतो. दीर्घकाळात यामुळे तुमचा क्रेडिट स्कोअर सुधारण्यास मदत होते.
इ. मालमत्तेची मालकी कायम (Retaining Ownership)
कर्ज घेताना तुम्ही तुमची मालमत्ता बँकेकडे फक्त ‘तारण’ म्हणून ठेवता. मालमत्तेची कायदेशीर मालकी (Legal Ownership) तुमच्याकडेच राहते. कर्जाची परतफेड पूर्ण झाल्यावर, बँक मालमत्तेचे कागदपत्रे तुम्हाला परत करते आणि मालमत्ता पूर्णपणे कर्जमुक्त होते. यामुळे तुम्हाला मालमत्तेच्या मूल्याचा वापर करून निधी मिळतो, पण ती विकण्याची गरज भासत नाही.
३. कोण कर्ज घेऊ शकतो? (Eligibility Criteria)
लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी मिळवण्यासाठी कर्जदाराने काही मूलभूत निकष पूर्ण करणे आवश्यक आहे. हे निकष कर्ज देणाऱ्या संस्थेनुसार थोडे बदलू शकतात, परंतु मूलभूत अपेक्षा समान असतात.
अ. आवश्यक पात्रता निकष
LAP साठी पात्रता अर्जदाराचे उत्पन्न, क्रेडिट स्कोअर आणि तारण ठेवलेल्या मालमत्तेचे मूल्य यावर अवलंबून असते.
- नागरिकत्व: अर्जदार भारतीय नागरिक (Resident Indian) किंवा काही बँकांमध्ये अनिवासी भारतीय (NRI) असावा.
- वय मर्यादा: अर्जदाराचे वय कर्ज परिपक्वता वेळेपर्यंत (At the time of loan maturity) विचारात घेतले जाते.
- पगारदार (Salaried) व्यक्तींसाठी साधारणपणे 20 ते 65 वर्षांपर्यंत.
- स्वयं-रोजगार (Self-employed) असलेल्या व्यक्तींसाठी साधारणपणे 21 ते 70 वर्षांपर्यंत.
- काही संस्था सह-अर्जदार (Co-applicant) असल्यास वय 85 वर्षांपर्यंत (किंवा 95 वर्षांपर्यंत, कायदेशीर वारस समाविष्ट असल्यास) विचारात घेतात.
- व्यवसायाचा प्रकार: पगारदार नोकरदार (MNC, सरकारी किंवा खाजगी कंपनीत), स्वयं-रोजगार असलेले व्यावसायिक (उदा. डॉक्टर, CA) आणि स्वयं-रोजगार असलेले गैर-व्यावसायिक (Business owners) अर्ज करण्यास पात्र आहेत.
- उत्पन्न: स्थिर आणि नियमित उत्पन्नाचा पुरावा असणे अनिवार्य आहे.
ब. CIBIL Score चे महत्त्व: कर्जाचा खर्च निश्चित करणारा घटक
CIBIL Score किंवा क्रेडिट स्कोअर हा कर्ज मंजूर होण्याच्या प्रक्रियेतील सर्वात महत्त्वाचा गैर-तारण (Non-collateral) घटक आहे.
a. मानक आवश्यकता
बहुतेक कर्ज देणाऱ्या संस्थांना लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टीसाठी अर्जदाराचा CIBIL Score किमान 700 किंवा त्याहून अधिक असावा लागतो. काही प्रमुख बँका 750 किंवा त्याहून अधिक स्कोअरची अपेक्षा करतात. हा उच्च स्कोअर अर्जदाराची मजबूत क्रेडिट योग्यता आणि मागील कर्जाची शिस्तशीर परतफेड करण्याची क्षमता दर्शवतो.
b. व्याजदरावरील परिणाम
CIBIL स्कोअरचा परिणाम केवळ कर्ज मंजूर होण्यावर होत नाही, तर कर्जाच्या अंतिम खर्चावरही होतो. LAP चे व्याजदर एका मोठ्या श्रेणीमध्ये (उदा. 8.55% ते 13.00% p.a.) असतात.
अर्जदाराचा क्रेडिट स्कोअर जितका जास्त (उदा. 750+), तितका तो बँकेसाठी कमी जोखमीचा मानला जातो. यामुळे बँक त्याला सर्वात कमी व्याजदराच्या जवळचे (Lower End of the Bracket) दर देऊ शकते, ज्यामुळे दीर्घ कालावधीत मोठ्या प्रमाणात व्याजाची बचत होते. याउलट, 700 च्या आसपास किंवा त्यापेक्षा कमी स्कोअरमुळे कर्ज नाकारले जाऊ शकते किंवा जास्त व्याजदर लागू होऊ शकतो.
म्हणून, कर्ज मंजूर होण्यासाठी CIBIL तयारी करणे केवळ आवश्यक नाही, तर सर्वात फायदेशीर कर्जाच्या अटी मिळवण्यासाठी अत्यंत महत्त्वाचे आहे.
लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी (LAP) चे मुख्य वैशिष्ट्ये
| वैशिष्ट्य | माहिती (Information) | संबंधित तपशील |
| कर्जाचा प्रकार | Secured Loan (तारणासह कर्ज) | मालमत्ता गहाण ठेवली जाते. 1 |
| कर्जाची रक्कम | मालमत्तेच्या मूल्याच्या 50% ते 70% पर्यंत (LTV Ratio). | मूल्यांकन (Valuation) नुसार बदलतो. HDFC Bank: 65% पर्यंत. |
| व्याजदर श्रेणी (Floating) | 8.55% ते 13.00% p.a. (बाजारावर आधारित) | CIBIL स्कोर आणि मालमत्तेच्या प्रकारावर अवलंबून. |
| जास्तीत जास्त कालावधी | 15 वर्षांपर्यंत (काही प्रकरणांमध्ये 20 वर्षांपर्यंत). | दीर्घ मुदतीमुळे EMI कमी होतो. |
| किमान CIBIL Score | 700+ (750+ उत्तम मानला जातो). | चांगल्या व्याजदरासाठी आवश्यक. |
४. तुमचे घर किंवा दुकान – कर्जासाठी किती मौल्यवान आहे? (Property Valuation and LTV)
लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टीमध्ये कर्जाची रक्कम पूर्णपणे मालमत्तेच्या मूल्यावर अवलंबून असते. म्हणूनच, मालमत्तेचे मूल्यांकन (Valuation) आणि LTV गुणोत्तर (Loan-to-Value Ratio) समजून घेणे महत्त्वाचे आहे.
अ. कोणत्या प्रकारची मालमत्ता स्वीकारली जाते?
LAP ची एक प्रमुख विशेषता म्हणजे मालमत्तेच्या प्रकारातील लवचिकता. बँक विविध प्रकारच्या मालमत्ता तारण म्हणून स्वीकारू शकते. यामध्ये खालील मालमत्तांचा समावेश होतो:
१. निवासी मालमत्ता (Residential Properties): यामध्ये तुम्ही स्वतः राहता किंवा भाड्याने दिलेले घर (Self-occupied or Rented) यांचा समावेश होतो. २. व्यावसायिक मालमत्ता (Commercial Properties): जसे की दुकाने, कार्यालये किंवा गाळे. ३. औद्योगिक मालमत्ता (Industrial Properties): काही संस्था औद्योगिक वापरासाठीच्या मालमत्तांवरही कर्ज देतात. ४. निवासी भूखंड (Residential Plot): ज्या भूखंडांवर अजून बांधकाम झालेले नाही, ते देखील काही लेंडर तारण म्हणून स्वीकारतात.
सर्वात महत्त्वाची अट अशी आहे की, मालमत्तेचे टायटल (Title) म्हणजे मालकी हक्क कायदेशीररित्या पूर्णपणे स्पष्ट असावा आणि त्यावर कोणतेही कर्ज किंवा वाद नसावेत.
ब. LTV (Loan-to-Value) गुणोत्तर म्हणजे काय?
LTV गुणोत्तर म्हणजे कर्जाची कमाल रक्कम निश्चित करण्याचे सूत्र. हे कर्जाची रक्कम आणि मालमत्तेचे वर्तमान बाजार मूल्य (Appraised Value) यांचे टक्केवारीतील गुणोत्तर असते.
LTV = (कर्जाची रक्कम / मालमत्तेचे मूल्यांकन मूल्य) x 100
भारतात, LAP साठी LTV गुणोत्तर साधारणपणे 50% ते 70% च्या दरम्यान असते. उदाहरणार्थ, जर तुमच्या मालमत्तेचे मूल्य ₹1 कोटी असेल आणि बँक 65% LTV ऑफर करत असेल, तर तुम्हाला जास्तीत जास्त ₹65 लाख कर्ज मिळू शकते.
LTV गुणोत्तर कमी ठेवल्याने कर्ज देणाऱ्या संस्थेचा धोका कमी होतो. जर मालमत्तेच्या मूल्यामध्ये घट झाली किंवा कर्जदाराने परतफेड करण्यास चूक केली, तरी तारण ठेवलेल्या मालमत्तेच्या विक्रीतून बँकेची मूळ रक्कम वसूल होण्याची शक्यता जास्त असते. त्यामुळे, तुमच्या मालमत्तेचे मूल्य किती आहे आणि बँक त्यावर किती LTV देत आहे, हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे.
क. मालमत्ता मूल्यांकन आणि तपासणी प्रक्रिया
लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी अर्ज प्रक्रियेत मालमत्ता मूल्यांकन हा सर्वात वेळखाऊ आणि गंभीर टप्पा आहे. पर्सनल लोनच्या विपरीत, LAP मध्ये बँकेला मालमत्तेची कायदेशीर आणि तांत्रिक तपासणी करावी लागते.
a. कायदेशीर तपासणी (Legal Check): बँकेचे वकील मालमत्तेच्या मालकी हक्काचे दस्तऐवज तपासतात. यामध्ये विक्री करार (Registered Sale Deed), टायटल कागदपत्रे, मालमत्तेच्या मागील मालकीची साखळी (Prior chain of documents) आणि 13 वर्षांचे जामाबंदी (Jamabandi) किंवा नॉन-एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट (NEC) तपासले जाते. जर मालमत्ता लीजहोल्ड (Leasehold) असेल, तर मॉर्टगेजसाठी (Mortgage) प्राधिकरणाची परवानगी आवश्यक असते.
b. तांत्रिक मूल्यांकन (Technical Valuation): बँकेचे मूल्यांकन करणारे तज्ज्ञ (Valuer) मालमत्तेची प्रत्यक्ष तपासणी करतात. ते मालमत्तेची वर्तमान बाजार किंमत, बांधकामाची गुणवत्ता, स्थान (Location), आणि भविष्यातील विक्रीची क्षमता विचारात घेतात. जर मालमत्ता भाड्याने दिली असेल, तर भाड्याचे उत्पन्न (Rent Receivables) देखील विचारात घेतले जाते.
या तपासणीमुळे LAP मंजूर होण्यास वेळ लागतो. कर्जदाराने मालमत्तेच्या कागदपत्रांची स्वच्छता आणि कायदेशीर विवाद नसणे हे अर्ज करण्यापूर्वी सुनिश्चित करणे आवश्यक आहे, कारण मालमत्ता मूल्यांकनातील विलंब हा कर्ज वितरणास होणाऱ्या मुख्य अडथळ्यांपैकी एक आहे.
५. कागदपत्रे आणि अर्ज प्रक्रिया (Documentation and Application Process)
लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टीची प्रक्रिया व्यवस्थित आणि पारदर्शक असते, परंतु त्यात अनेक टप्पे समाविष्ट असतात. कागदपत्रांची अचूकता आणि पूर्णता ही या प्रक्रियेतील सर्वात महत्त्वाची पायरी आहे.
अ. अर्ज करण्याच्या सोप्या पायऱ्या
संपूर्ण प्रक्रिया सामान्यतः खालीलप्रमाणे असते :
१. अर्ज दाखल करणे: अर्जदार ऑनलाइन किंवा बँकेच्या शाखेत जाऊन कर्जासाठी अर्ज दाखल करतो आणि आपली मूलभूत माहिती देतो.
२. कागदपत्रे सादर करणे: ओळखपत्रे, निवास पुरावे, उत्पन्नाचे पुरावे आणि मालमत्ता संबंधित सर्व आवश्यक कागदपत्रे सादर केली जातात.
३. प्रोसेसिंग फी भरणे: अर्ज निश्चित झाल्यावर, अर्जदार प्रोसेसिंग फी भरतो.
४. दस्तऐवज पडताळणी: बँक अर्जदाराने सादर केलेल्या सर्व कागदपत्रांची, विशेषतः उत्पन्नाचा आणि CIBIL स्कोअरचा आधार घेऊन पडताळणी करते. अपूर्ण किंवा चुकीची कागदपत्रे असल्यास अर्ज नाकारला जाऊ शकतो.
५. मालमत्ता मूल्यांकन आणि कायदेशीर तपासणी: बँक मालमत्तेचे मूल्य आणि कायदेशीर मालकी हक्क तपासण्यासाठी तज्ञ नियुक्त करते.
६. कर्ज मंजूरी पत्र (Sanction Letter): सर्व तपासण्या यशस्वी झाल्यावर, बँक कर्जाची रक्कम, व्याजदर आणि परतफेडीच्या अटी असलेले मंजुरी पत्र जारी करते.
७. वितरण (Disbursement): अंतिम कायदेशीर सोपस्कार (जसे की मॉर्टगेजची नोंदणी) पूर्ण झाल्यावर, कर्जाची रक्कम अर्जदाराच्या खात्यात जमा केली जाते.
ब. कर्जाला किती वेळ लागतो? (प्रक्रियेचा कालावधी)
पर्सनल लोन जे काही दिवसांत मंजूर होऊ शकते, त्याच्या तुलनेत LAP प्रक्रियेस जास्त वेळ लागतो, कारण मालमत्ता पडताळणी आणि कायदेशीर तपासणी आवश्यक असते. ही प्रक्रिया पूर्ण होण्यासाठी सामान्यतः काही आठवड्यांचा कालावधी लागतो. तथापि, जर सर्व कागदपत्रे (विशेषत: मालमत्तेचे टायटल दस्तऐवज) आधीच तयार असतील आणि कोणतीही कायदेशीर समस्या नसेल, तर काही लेंडर 72 तासांत मंजुरी किंवा वितरण करण्याचा प्रयत्न करतात.
कर्जदाराने मालमत्तेचे विक्री करार, टायटल कागदपत्रे आणि मागील 13 वर्षांच्या कागदपत्रांची साखळी यांसारखी महत्त्वाची कागदपत्रे अर्ज करण्यापूर्वीच गोळा करून ठेवल्यास, मंजुरीच्या वेळेत लक्षणीय घट होते.
क. आवश्यक कागदपत्रे (पगारदार विरुद्ध स्वयं-रोजगार)
अर्जदाराच्या प्रकारानुसार आवश्यक कागदपत्रे बदलतात.
लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी साठी आवश्यक कागदपत्रे (चेकलिस्ट)
| कागदपत्र प्रकार | नोकरी करणारे (Salaried) | स्वयं-रोजगार/व्यावसायिक (Self-Employed) |
| ओळख/निवास पुरावे | Aadhaar, PAN, Passport, निवास प्रमाणपत्र (उदा. लाईट बिल) | Aadhaar, PAN, Passport, निवास आणि कार्यालयीन पत्त्याचा पुरावा. |
| उत्पन्न पुरावे | मागील ६ महिन्यांची सॅलरी स्लिप, Form 16 (२ वर्षे), ITR. | मागील ३ वर्षांचे ITR (स्वयं आणि व्यवसाय), P&L Statement, Balance Sheet (CA प्रमाणित). |
| व्यवसायाचा पुरावा | लागू नाही. | बिझनेस रजिस्ट्रेशन सर्टिफिकेट, ट्रेड लायसन्स, GST प्रमाणपत्र. |
| मालमत्ता कागदपत्रे | Sale Deed (विक्री करार), Title Documents, Tax Receipts, 13 वर्षांची साखळी | Sale Deed, Title Documents, Tax Receipts, 13 वर्षांची साखळी, मॉर्टगेजसाठी परवानगी (जर लीजहोल्ड असेल) |
| बँक स्टेटमेंट | मागील ६ महिन्यांचे खाते विवरण (Bank Statements) | मागील ६ महिन्यांचे खाते विवरण (वैयक्तिक आणि व्यवसाय दोन्ही) |
स्वयं-रोजगार असलेल्या अर्जदारांसाठी, चार्टर्ड अकाउंटंट (CA) प्रमाणित Profit & Loss Statement आणि Balance Sheet सादर करणे महत्त्वाचे आहे, कारण यामुळे त्यांच्या व्यवसायाची आर्थिक स्थिरता सिद्ध होते.
६. खर्चाची बाजू: व्याजदर आणि शुल्क (Rates, Fees, and Charges)
लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी स्वस्त असले तरी, त्यात केवळ व्याजदराव्यतिरिक्त अनेक शुल्क (Fees and Charges) समाविष्ट असतात, जे एकूण कर्जाच्या खर्चावर परिणाम करतात.
अ. वर्तमान व्याजदर श्रेणी (Interest Rate Range)
LAP दोन प्रकारच्या व्याजदरांमध्ये उपलब्ध असते:
१. फ्लोटिंग दर (Floating Rate): हे दर पॉलिसी रेपो रेट (Policy Repo Rate) शी जोडलेले असतात आणि बाजारातील बदलांनुसार बदलतात. सध्या (जून 2025 पर्यंतच्या डेटानुसार), फ्लोटिंग दरांची श्रेणी 8.55% ते 13.00% p.a. पर्यंत आहे.
२. फिक्स्ड दर (Fixed Rate): हे दर संपूर्ण कर्जाच्या कालावधीसाठी निश्चित राहतात, ज्यामुळे EMI मध्ये स्थिरता येते. यांची श्रेणी 11.80% ते 13.30% p.a. पर्यंत आहे.
व्यवसाय मालकांसाठी, ओव्हरड्राफ्ट सुविधा (Dropline Overdraft – DOD) देखील उपलब्ध असते. या सुविधेत, कर्जदार जितकी रक्कम वापरतो, तितक्या रकमेवरच त्याला व्याज द्यावे लागते, ज्यामुळे रोख प्रवाहाचे (Cash Flow) व्यवस्थापन सोपे होते.
ब. प्रोसेसिंग फी (Processing Fee)
कर्ज अर्ज आणि मूल्यांकन प्रक्रियेसाठी बँक प्रोसेसिंग फी आकारते. हे शुल्क सामान्यतः कर्जाच्या रकमेच्या 0.5% ते 2% पर्यंत असते. उदाहरणादाखल, HDFC बँकेत कमाल 1% प्रोसेसिंग फी लागू होते, जी किमान ₹ 7500/- असते. हे शुल्क नॉन-रिफंडेबल असते, म्हणजे कर्ज अर्ज नाकारला गेला तरी ते परत मिळत नाही.
क. प्री-पेमेंट/फोरक्लोजर शुल्क (Prepayment/Foreclosure Charges)
कर्जाचा कालावधी पूर्ण होण्यापूर्वी मुद्दलाची रक्कम फेडणे याला प्री-पेमेंट किंवा फोरक्लोजर (Foreclosure) म्हणतात. लवकर परतफेड केल्यास तुमचा दीर्घकालीन व्याज खर्च वाचतो.
महत्त्वाचे शुल्क आणि अट:
कर्जाच्या ‘अंतिम वापराच्या उद्देशावर’ (End-Use Purpose) हे शुल्क अवलंबून असते:
१. वैयक्तिक वापरासाठी फ्लोटिंग रेट कर्जे: जर LAP वैयक्तिक गरजांसाठी (उदा. शिक्षण, लग्न, डेट कन्सोलिडेशन) घेतले असेल आणि ते फ्लोटिंग रेटवर असेल, तर फोरक्लोजर शुल्क NIL असते. याचा अर्थ तुम्ही कधीही कोणतीही दंड न भरता कर्ज पूर्णपणे फेडू शकता.
२. व्यवसायिक वापरासाठी कर्जे: जर कर्ज व्यावसायिक उद्देशांसाठी घेतले असेल, तर फोरक्लोजर केल्यास मुद्दलाच्या रकमेवर 2.5% इतके शुल्क लागू होऊ शकते.
या नियमावरून हे स्पष्ट होते की, कर्ज घेणाऱ्या व्यक्तीने कर्जाचा उद्देश स्पष्टपणे नमूद करणे आवश्यक आहे, कारण या उद्देशावरच त्याला भविष्यातील फोरक्लोजर लवचिकता आणि शुल्क मिळेल.
लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी (LAP) वरील प्रमुख शुल्क आणि दर (उदा. HDFC Bank नुसार)
| शुल्क (Charge) | टर्म लोन (Term Loan) – फ्लोटिंग दर | व्यवसायासाठी (Business End Use) |
| प्रोसेंसिंग फी | कर्जाच्या रकमेच्या 1% पर्यंत (किमान ₹ 7500) | कर्जाच्या रकमेच्या 1% पर्यंत (किमान ₹ 7500) |
| प्री-पेमेंट शुल्क | 25% पर्यंत रकमेवर NIL; त्याहून अधिक रकमेवर 2.5% + GST | 25% पर्यंत रकमेवर NIL; त्याहून अधिक रकमेवर 2.5% + GST |
| फोरक्लोजर शुल्क (वैयक्तिक वापरासाठी) | NIL (फ्लोटिंग रेटवर) 9 | 2.5% ऑफ प्रिन्सिपल आउटस्टँडिंग 9 |
| विलंबित EMI पेमेंट | कर्जाच्या करारित दरावर (Contracted Rate) अतिरिक्त व्याज | कर्जाच्या करारित दरावर (Contracted Rate) अतिरिक्त व्याज |
| Custody Charges | ₹ 1000/- प्रति महिना (कर्ज बंद झाल्यावर 60 दिवसांनी कागदपत्रे न घेतल्यास) | ₹ 1000/- प्रति महिना (कर्ज बंद झाल्यावर 60 दिवसांनी कागदपत्रे न घेतल्यास) |
7. कर लाभ (Tax Benefits) – पैशांची बचत कशी करावी?
लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टीवर मिळणारे कर लाभ (Tax Benefits) हे विशेषतः महत्त्वपूर्ण असतात, कारण ते कर्जाचा निव्वळ खर्च कमी करतात. तथापि, हे लाभ केवळ कर्जाचा वापर कशासाठी केला गेला आहे, यावर अवलंबून असतात.
अ. कलम 24(B) (Section 24(B)) – निवासी मालमत्ता
जर तुम्ही LAP च्या निधीचा वापर दुसरी निवासी मालमत्ता (Residential Property) खरेदी करण्यासाठी, बांधकाम करण्यासाठी किंवा मोठ्या नूतनीकरण कामांसाठी केला असेल, तर तुम्ही आयकर कायद्याच्या कलम 24(B) अंतर्गत व्याजावर कपात (Deduction) मिळवण्यास पात्र ठरता.
- स्वतःच्या ताब्यात असलेली मालमत्ता (Self-Occupied Property): या कर्जाच्या व्याजावर दरवर्षी ₹ 2 लाख पर्यंतची कपात मिळवता येते. मात्र, बांधकाम किंवा खरेदी कर्जाच्या तारखेपासून 5 वर्षांच्या आत पूर्ण होणे आवश्यक आहे.
- भाड्याने दिलेली मालमत्ता (Let-out Property): जर LAP च्या पैशातून खरेदी केलेली मालमत्ता भाड्याने दिली असेल, तर व्याजावर कपात मिळवण्यासाठी कोणतीही कमाल मर्यादा (Upper Limit) नसते.
कर्जदार या कलमांतर्गत केवळ व्याजाच्या रकमेवरच लाभ मिळवू शकतो, कर्जाच्या मुद्दलाच्या (Principal) परतफेडीवर नाही.
ब. कलम 37(1) (Section 37(1)) – व्यावसायिक उद्देश
जर तुम्ही स्वयं-रोजगार असलेले व्यावसायिक (Self-employed) किंवा उद्योजक असाल आणि LAP चा निधी थेट तुमच्या व्यवसायाच्या विस्तारासाठी, वस्तू खरेदी करण्यासाठी किंवा व्यवसायाच्या इतर खर्चांसाठी वापरला असेल, तर मोठा कर लाभ मिळू शकतो.
या परिस्थितीत, तुम्ही कर्जाच्या भरलेल्या संपूर्ण व्याजाची रक्कम ‘Business Expenditure’ (व्यवसायीक खर्च) म्हणून वजा (Claim) करू शकता. यामुळे तुमच्या व्यवसायाच्या निव्वळ नफ्यावर (Net Profit) कर आकारणी होण्यापूर्वीच, ही खर्चाची रक्कम कमी होते.
क. कर लाभांसाठी धोरणात्मक निर्णय
LAP घेण्यापूर्वी चार्टर्ड अकाउंटंट (CA) किंवा कर तज्ञाचा सल्ला घेणे अत्यंत आवश्यक आहे. जर अर्जदार व्यवसाय चालवत असेल आणि LAP चा वापर व्यवसाय वाढवण्यासाठी केला, तर कलम 37(1) अंतर्गत मिळणारे संपूर्ण व्याज कपातीचा फायदा ₹2 लाखांच्या मर्यादेपेक्षा खूप मोठा असू शकतो.
यामुळे कर्जाचा उद्देश (Purpose of Loan) अर्ज करताना स्पष्ट करणे आवश्यक आहे. कर्जाचा उद्देश तुमची भविष्यातील कर दायित्व (Tax Liability) आणि बचत क्षमता निश्चित करतो. तसेच, केवळ भूखंड खरेदीसाठी (Plot Loan) घेतलेल्या कर्जावर सामान्यतः कर लाभ मिळत नाही.
8. मोठी जबाबदारी: जोखीम आणि सुरक्षितता (Risks and Safety)
LAP हे एक सुरक्षित कर्ज असले तरी, ही एक मोठी आणि दीर्घकालीन आर्थिक जबाबदारी आहे. कर्जाचे मोठे फायदे असले तरी, परतफेड न केल्यास होणारे परिणाम गंभीर असू शकतात.
अ. डिफॉल्टचा धोका आणि परिणाम (Risk of Default)
LAP चा सर्वात मोठा धोका म्हणजे कर्जाची परतफेड न करू शकल्यास तुमची तारण ठेवलेली मालमत्ता गमावणे. बँक कर्जाची सुरक्षा म्हणून मालमत्ता वापरते आणि जर कर्जदार EMI भरण्यात अयशस्वी झाला, तर बँक कायदेशीररित्या ती मालमत्ता ताब्यात घेऊन विक्री करू शकते.
याशिवाय, EMI मध्ये विलंब किंवा डिफॉल्ट झाल्यास तुमचा CIBIL Score मोठ्या प्रमाणात खराब होतो, ज्यामुळे भविष्यात कोणत्याही प्रकारचे कर्ज मिळणे जवळजवळ अशक्य होते. या कर्जाचा कालावधी (Tenure) मोठा असतो, त्यामुळे कर्जदाराने आपल्या उत्पन्नाचे आणि खर्चाचे मूल्यांकन काळजीपूर्वक करूनच EMI निश्चित करणे आवश्यक आहे.
ब. SARFAESI कायदा आणि तुमचे अधिकार (Legal Protection)
कर्ज परतफेड न झाल्यास, कर्ज देणाऱ्या वित्तीय संस्था ‘SARFAESI Act, 2002’ (The Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act) अंतर्गत कारवाई करतात. या कायद्यामुळे बँकांना कोर्टाच्या हस्तक्षेपाशिवाय तारण ठेवलेल्या मालमत्तेचा ताबा घेण्याचा आणि विक्री करण्याचा अधिकार मिळतो.
तरीसुद्धा, या कायद्याने कर्जदारांना महत्त्वपूर्ण संरक्षण दिले आहे :
१. 60 दिवसांची नोटीस: बँक मालमत्ता ताब्यात घेण्यापूर्वी कर्जदाराला थकित रक्कम भरण्यासाठी 60 दिवसांची लेखी नोटीस देणे अनिवार्य आहे.
२. हरकत घेण्याचा हक्क (Right to Object): नोटीस मिळाल्यावर, कर्जदाराला बँकेच्या कारवाईवर किंवा थकित रकमेवर 60 दिवसांच्या आत आक्षेप नोंदवण्याचा अधिकार आहे.
३. रिडेम्प्शनचा हक्क (Right to Redemption): मालमत्तेचा लिलाव होण्यापूर्वी, कर्जदार थकित रक्कम भरून आपली मालमत्ता परत मिळवू शकतो.
४. न्याय्य मूल्यांकनाचा हक्क: मालमत्तेची विक्री करण्यापूर्वी बँकेने तिचे न्याय्य मूल्यांकन (Fair Valuation) करणे बंधनकारक आहे आणि कर्जदाराला ही माहिती मिळण्याचा हक्क आहे.
५. अपील करण्याचा हक्क: कर्जदाराला बँकेची कारवाई अन्यायकारक वाटल्यास, तो Debt Recovery Tribunal (DRT) मध्ये अपील करू शकतो.
कर्ज डिफॉल्ट झाल्यास, बँक अत्यंत वेगाने प्रक्रिया सुरू करते. त्यामुळे, 60 दिवसांच्या नोटीस कालावधीत निधीची व्यवस्था करणे हे कर्जदारासाठी मोठे आव्हान ठरते. म्हणूनच, कर्जदाराने नेहमी आपल्या EMI च्या काही महिन्यांसाठी पुरेसा आपत्कालीन निधी (Emergency Fund) तयार ठेवणे आवश्यक आहे, जेणेकरून SARFAESI कायद्याअंतर्गत कारवाई सुरू झाल्यास, त्वरित पैसे भरून मालमत्ता वाचवता येईल.
क. कर्ज घेण्यापूर्वी कोणती काळजी घ्यावी?
LAP घेताना खालील गोष्टी लक्षात ठेवणे आवश्यक आहे :
१. वित्तीय क्षमता: तुम्ही निवडलेल्या दीर्घ कालावधीसाठी (उदा. 15 वर्षे) मासिक EMI भरण्याची तुमची क्षमता टिकेल का? उत्पन्नाच्या अस्थिरतेचा विचार करून EMI निश्चित करा.
२. LTV तुलना: प्रत्येक बँकेचा LTV (50% ते 70%) वेगळा असतो. जास्त कर्ज हवे असल्यास जास्त LTV देणाऱ्या बँकेचा विचार करा.
३. फोरक्लोजर अटी: जर भविष्यात कर्जाची रक्कम लवकर फेडण्याची शक्यता असेल, तर फ्लोटिंग दर आणि NIL फोरक्लोजर शुल्क देणारा पर्याय निवडा, खासकरून जर कर्ज वैयक्तिक गरजांसाठी असेल.
४. कायदेशीर पुनरावलोकन: कर्ज कराराचे आणि मालमत्तेच्या कागदपत्रांचे कायदेशीर तज्ञांकडून पुनरावलोकन करून घ्या, जेणेकरून कायदेशीर जोखीम कमी होईल.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQ)
येथे लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी (LAP) बद्दल वारंवार विचारले जाणारे काही महत्त्वाचे प्रश्न आणि त्यांची उत्तरे दिली आहेत:
प्रश्न १. LAP (लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी) म्हणजे नक्की काय आणि ते पर्सनल लोनपेक्षा वेगळे कसे आहे?
उत्तरः LAP हे एक तारणासह (Secured) कर्ज आहे, जेथे कर्ज मिळवण्यासाठी तुम्ही तुमची निवासी किंवा व्यावसायिक मालमत्ता तारण (Mortgage) म्हणून ठेवता. पर्सनल लोन हे तारणाशिवाय (Unsecured) असते. LAP मध्ये तारण असल्याने, त्याचे व्याजदर पर्सनल लोनपेक्षा खूप कमी असतात आणि तुम्हाला मोठी कर्जाची रक्कम मिळू शकते.
प्रश्न २. LAP साठी आवश्यक किमान CIBIL Score किती असावा लागतो?
उत्तरः कर्ज मंजूर होण्यासाठी आणि सर्वात आकर्षक व्याजदर मिळवण्यासाठी अर्जदाराचा CIBIL Score किमान 700 किंवा त्याहून अधिक असणे आवश्यक आहे . अनेक प्रमुख वित्तीय संस्था 750+ स्कोअरला आदर्श मानतात, ज्यामुळे तुम्हाला उत्तम कर्जाच्या अटी मिळतात .
प्रश्न ३. LAP मधून कर्जाची कमाल रक्कम (Maximum Loan Amount) किती मिळू शकते?
उत्तरः कर्जाची कमाल रक्कम (LTV – Loan-to-Value) तुमच्या मालमत्तेच्या वर्तमान बाजार मूल्यावर अवलंबून असते. साधारणपणे, ही रक्कम मालमत्तेच्या मूल्याच्या 50% ते 70% पर्यंत असू शकते. काही बँका मालमत्तेच्या मूल्याच्या 65% पर्यंत कर्ज देतात.
प्रश्न ४. LAP चा निधी मी कोणत्या कारणांसाठी वापरू शकतो?
उत्तरः होम लोनच्या विपरीत, LAP चा निधी वापरण्यासाठी बँक कोणतेही बंधन घालत नाही. या निधीचा उपयोग तुम्ही व्यवसाय विस्तार, मुलांचे शिक्षण, लग्न, वैद्यकीय आपत्कालीन परिस्थिती किंवा जास्त व्याजदराचे कर्ज फेडण्यासाठी (Debt Consolidation) करू शकता .
प्रश्न ५. LAP वर किती वर्षांपर्यंत कर्ज कालावधी (Tenure) मिळू शकतो?
उत्तरः लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टीसाठी दीर्घ परतफेड कालावधी उपलब्ध असतो, जो साधारणपणे 15 वर्षांपर्यंत (आणि काही प्रकरणांमध्ये 20 वर्षांपर्यंत) असू शकतो . यामुळे तुमचा मासिक EMI कमी होतो.
प्रश्न ६. LAP कर्जावर कर लाभ (Tax Benefits) मिळतात का?
उत्तरः होय, कर्जाच्या उद्देशानुसार लाभ मिळतात. जर LAP चा निधी निवासी मालमत्ता खरेदी/बांधकामासाठी वापरला असेल, तर तुम्ही आयकर कायद्याच्या कलम 24(B) अंतर्गत व्याजावर दरवर्षी ₹ 2 लाखांपर्यंत वजावट मिळवू शकता. व्यवसाय विस्तारासाठी वापरल्यास, संपूर्ण व्याज कलम 37(1) अंतर्गत व्यवसाय खर्च म्हणून क्लेम करता येते.
प्रश्न ७. LAP साठी साधारण व्याजदर श्रेणी (Interest Rate Range) काय आहे?
उत्तरः LAP हे सुरक्षित कर्ज असल्याने, याचे व्याजदर कमी असतात. फ्लोटिंग (बदलणारे) व्याजदर साधारणपणे 8.55% ते 13.00% p.a. पर्यंतच्या श्रेणीत सुरू होतात. तुमचा CIBIL स्कोअर आणि कर्जाचा उद्देश यावर अंतिम दर अवलंबून असतो .
प्रश्न ८. LAP वेळेपूर्वी बंद (Foreclose) केल्यास काही शुल्क (Charges) लागते का?
उत्तरः हे कर्जाच्या उद्देशावर अवलंबून आहे. जर तुम्ही वैयक्तिक गरजांसाठी (उदा. शिक्षण, लग्न) घेतलेले फ्लोटिंग रेट LAP वेळेपूर्वी बंद केले, तर फोरक्लोजर शुल्क NIL (शून्य) असते. मात्र, जर ते व्यावसायिक उद्देशांसाठी घेतले असेल, तर काही शुल्क (उदा. 2.5%) लागू होऊ शकते.
प्रश्न ९. LAP मंजूर होण्यासाठी साधारणपणे किती वेळ लागतो?
उत्तरः LAP प्रक्रियेस पर्सनल लोनपेक्षा जास्त वेळ लागतो. कारण यात मालमत्तेचे कायदेशीर मूल्यांकन (Legal Verification) आणि तांत्रिक तपासणी आवश्यक असते. ही प्रक्रिया पूर्ण होण्यासाठी साधारणपणे काही आठवड्यांचा कालावधी लागतो .
प्रश्न १०. LAP न फेडल्यास (Default) काय होते? मालमत्ता गमावण्याचा धोका असतो का?
उत्तरः होय, LAP हे सुरक्षित कर्ज असल्याने, EMI मध्ये डिफॉल्ट झाल्यास बँक SARFAESI Act, 2002 अंतर्गत तारण ठेवलेली मालमत्ता ताब्यात घेऊन विक्री करू शकते . मात्र, मालमत्ता ताब्यात घेण्यापूर्वी बँकेला तुम्हाला 60 दिवसांची लेखी नोटीस देणे अनिवार्य असते .
#LoanAgainstProperty #मालमत्तातारणकर्ज #LAPकर्ज #FinanceTips #SecuredLoan #MahitiInMarathi
===============================================================================================================================
माहिती In मराठी:
आमच्यासोबत कनेक्ट व्हा!
🌸 आर्थिक माहिती आणि महत्त्वाच्या अपडेट्ससाठी आम्हाला फॉलो करा:
| प्लॅटफॉर्म | लिंक |
| 🌐 Website | https://www.mahitiinmarathi.in |
| 💬 WhatsApp Channel | https://whatsapp.com/channel/0029Val2tuCJuyAB49GXhp14 |
| https://www.facebook.com/mahitiinmarathi | |
| https://www.instagram.com/mahitiinm | |
| 🧵 Threads | https://www.threads.net/@mahitiinm |
| 📢 Telegram | https://t.me/+8748TkxWbp85YzVl |
| mahitiinm@gmail.com |
टॅग्स: #माहितीInमराठी #MahitiInMarathi #FollowUs #SocialMedia #MarathiNews #StayUpdated
