घर बांधकाम कर्ज: A to Z प्रक्रिया, व्याज दर आणि Tax Benefits
घर बांधकाम कर्जाची (Home Construction Loan) संपूर्ण माहिती: पात्रता, आवश्यक कागदपत्रे, व्याज दर, Pre-EMI आणि कलम 80C व 24(b) अंतर्गत मिळणारे टॅक्स बेनिफिट्स.
घर बांधकाम कर्ज माहिती: पात्रता, व्याज दर, Tax Benefits आणि A to Z प्रक्रिया
माहिती In मराठी: महत्त्वाच्या आर्थिक माहितीसाठी आम्हाला फॉलो करा!
🌐 Website: https://www.mahitiinmarathi.in | 💬 WhatsApp Channel: https://whatsapp.com/channel/0029Val2tuCJuyAB49GXhp14
#माहितीInमराठी #MahitiInMarathi #FollowUs #StayUpdated
आपल्यापैकी प्रत्येकाचे स्वप्न असते की, स्वतःच्या मालकीच्या जमिनीवर आपल्या आवडीनुसार, आपल्या गरजेनुसार सुंदर घर बांधावे. घर बांधणे हा आयुष्यातील एक मोठा आणि महत्त्वाचा टप्पा असतो. पण या स्वप्नाची आर्थिक बाजू सांभाळणे थोडे किचकट असू शकते. जर तुम्ही तयार घर खरेदी करत असाल, तर प्रक्रिया सोपी असते, पण जेव्हा तुम्ही स्वतः बांधकाम करत असाल, तेव्हा ‘घर बांधकाम कर्ज’ (Home Construction Loan) घेण्याची प्रक्रिया, नियम आणि बारकावे सामान्य गृह कर्जापेक्षा खूप वेगळे असतात.
या अहवालात, आम्ही एक ज्येष्ठ वित्तीय विश्लेषक आणि सल्लागार या नात्याने, बांधकाम कर्जाच्या प्रत्येक टप्प्याचे, पात्रतेपासून ते कर लाभांपर्यंतचे सखोल विश्लेषण सादर करत आहोत. हे विशेष कर्ज घेताना कोणती खबरदारी घ्यावी आणि जास्तीत जास्त आर्थिक लाभ कसा मिळवावा, यावर येथे विस्तृत मार्गदर्शन केले आहे.
१. तुमच्या स्वप्नातील घराचा आधार: बांधकाम कर्ज म्हणजे काय?
बांधकाम कर्ज हे विशेषतः त्या लोकांसाठी डिझाइन केलेले आहे, ज्यांच्या मालकीची जमीन आधीच आहे आणि त्यांना त्यावर नवीन घर बांधायचे आहे. हे कर्ज तयार मालमत्ता (Ready Property) खरेदी करण्यासाठी दिल्या जाणाऱ्या सामान्य गृह कर्जापेक्षा मूलभूतपणे भिन्न आहे.
A. बांधकाम कर्जाची संकल्पना आणि गरज
बांधकाम कर्जाची परतफेड जरी दीर्घकाळ (२० ते ३० वर्षे) चालत असली, तरी त्याचे वितरण (Disbursement) अल्पकालीन असते. कारण या कर्जाचा उद्देश केवळ बांधकामाचा खर्च पूर्ण करणे हा असतो आणि बांधकाम सहसा एक वर्षापर्यंतच्या कालावधीत पूर्ण होणे अपेक्षित असते.
बांधकाम कर्जामध्ये, कर्ज देणाऱ्या संस्थेसाठी (Bank/HFC) जोखीम (Risk) जास्त असते. याचे कारण असे की, सामान्य गृह कर्जात, बँक तयार घर तारण (Collateral) म्हणून घेते. जर कर्जदार बुडाला, तर बँक ते तयार घर विकून आपली बाकी वसूल करू शकते. याउलट, बांधकाम कर्जात बँक अपूर्ण बांधकामावर पैसे देत असते. जर कर्जदाराने बांधकाम अर्धवट सोडले, तर ते अपूर्ण बांधकाम विकणे किंवा ते पूर्ण करून विकणे हा बँकेसाठी अधिक वेळखाऊ आणि खर्चिक व्यवहार असतो. ही वाढलेली जोखीम भरून काढण्यासाठीच, बांधकाम कर्जाचे व्याज दर सहसा नियमित गृह कर्जापेक्षा जास्त ठेवले जातात, तसेच जास्त डाउन पेमेंटची मागणी केली जाते.
B. बांधकाम कर्ज आणि सामान्य गृह कर्जातील मूलभूत फरक
बांधकाम कर्ज घेण्यापूर्वी दोन्ही प्रकारच्या कर्जांमधील फरक समजून घेणे आवश्यक आहे, कारण यामुळे तुमची परतफेडीची योजना आणि आर्थिक दायित्व पूर्णपणे बदलते.
Table 1: बांधकाम कर्ज आणि नियमित गृह कर्जातील फरक
| निकष (Criterion) | बांधकाम कर्ज (Construction Loan) | नियमित गृह कर्ज (Standard Home Loan) |
| उद्देश (Purpose) | नवीन घर बांधणे (जमीन आधीच खरेदी केलेली) | तयार मालमत्ता/फ्लॅट खरेदी करणे |
| कर्जाची रक्कम वितरण | टप्प्याटप्प्याने, बांधकामाच्या प्रगतीनुसार | एकदाच, नोंदणी/क्लोजिंगवेळी |
| तारण (Collateral) | बांधकामाधीन मालमत्ता (जोखीम जास्त) | तयार मालमत्ता (जोखीम कमी) |
| व्याज दर (Interest Rate) | जोखीम जास्त असल्याने सहसा जास्त | सहसा कमी, LTV रेशोवर अवलंबून |
| कालावधी (Duration) | बांधकामासाठी १ वर्षाचा अल्प कालावधी, नंतर दीर्घ मुदतीच्या कर्जात रूपांतरण | दीर्घ कालावधी (२० ते ३० वर्षे) |
बांधकाम कर्जातील महत्त्वपूर्ण फरक म्हणजे वितरणाची पद्धत. तयार घर खरेदी करताना, कर्जाची संपूर्ण रक्कम एकाच वेळी दिली जाते. परंतु, बांधकाम कर्जात, बांधकाम पूर्ण होत जाईल तसे, बँका टप्प्याटप्प्याने कर्जाचे वितरण करतात. यामुळे, कर्जदार केवळ गरजेनुसार पैसे वापरतो आणि बँकेला निधीचा योग्य वापर होत असल्याची खात्री मिळते.
२. कर्जासाठी तुमची पात्रता तपासा: आवश्यक निकष
कर्जाची पात्रता निश्चित करण्यामध्ये कर्जदाराचे उत्पन्नाचे स्वरूप, उत्पन्न किती स्थिर आहे आणि त्याचा CIBIL स्कोअर किती आहे, हे घटक निर्णायक ठरतात.
A. उत्पन्नावर आधारित अर्जदाराचे प्रकार
उत्पन्न आणि व्यवसाय प्रकारानुसार बँकेला आवश्यक असणारी कागदपत्रे बदलतात.
नोकरदार व्यक्ती (Salaried Individuals)
नोकरदार व्यक्तींना त्यांच्या स्थिर मासिक उत्पन्नाचा पुरावा सादर करावा लागतो. यामध्ये मागील तीन महिन्यांच्या सॅलरी स्लिप्स (Salary Slips), फॉर्म १६ (Form 16) आणि अलीकडील आयकर विवरणपत्र (ITR) आवश्यक असते.
स्वयंरोजगार व्यावसायिक/भागीदार (Self-Employed/Partners)
स्वयंरोजगार असलेल्या व्यक्तींसाठी उत्पन्न सिद्ध करणे थोडे अधिक क्लिष्ट असते. त्यांना मागील आर्थिक वर्षांचे आयकर विवरणपत्र (ITR), तसेच व्यवसायाच्या खात्याचे मागील सहा महिन्यांचे बँक स्टेटमेंट सादर करणे अनिवार्य असते. याव्यतिरिक्त, व्यवसायाची नोंदणी आणि इतर कायदेशीर कागदपत्रे देखील द्यावी लागतात.
B. CIBIL स्कोअरचे महत्त्व: कर्जाचा खर्च निश्चित करणारा घटक
CIBIL स्कोअर हा केवळ कर्ज मंजुरीसाठीचा एक निकष नसून, तो तुमच्या कर्जाचा अंतिम ‘खर्च’ (Cost of Loan) ठरवण्यात थेट भूमिका बजावतो.
भारतातील बहुतेक प्रमुख कर्ज देणाऱ्या संस्था (उदा. LIC HFL, ICICI) CIBIL स्कोअरनुसार व्याज दरांचे वेगवेगळे स्लब (Slab) निश्चित करतात. जर तुमचा CIBIL स्कोअर उत्कृष्ट (उदा. ८०० किंवा त्याहून अधिक) असेल, तर तुम्ही त्या बँकेने देऊ केलेल्या सर्वात कमी, म्हणजे आकर्षक, दरांसाठी पात्र ठरता (उदा. LIC HFL कडून ७.५०% पासून).
जर CIBIL स्कोअर ७५० च्या खाली आला (उदा. ७००-७२४ श्रेणीत), तर व्याज दर लक्षणीयरीत्या वाढू शकतो. LIC HFL सारख्या संस्थांच्या दरांचे विश्लेषण केल्यास, ८००+ स्कोअर असलेल्या अर्जदाराला मिळणाऱ्या दरापेक्षा, ६००-६९९ स्कोअर असलेल्या अर्जदाराला १.६५% पर्यंत जास्त दर लागू होऊ शकतो.
याचा अर्थ आणि परिणाम: उच्च व्याज दरामुळे दीर्घकाळात कर्जाचा खर्च लाखो रुपयांनी वाढतो. उदाहरणार्थ, जर तुम्ही ₹५० लाखांचे कर्ज २० वर्षांसाठी घेतले आणि तुमचा CIBIL स्कोअर कमी असल्यामुळे तुम्हाला फक्त १% जास्त व्याज भरावा लागला, तरी हा अतिरिक्त व्याज खर्च प्रोसेसिंग फी किंवा इतर कोणत्याही शुल्कापेक्षा खूप जास्त असतो. त्यामुळे, अर्जदाराने कर्जासाठी अर्ज करण्यापूर्वी किमान सहा महिने थांबून आपला CIBIL स्कोअर सुधारणे, हा दीर्घकालीन आर्थिक बचत करण्याचा सर्वात महत्त्वाचा उपाय ठरतो.
३. कागदपत्रे आणि मंजुरी प्रक्रिया
बांधकाम कर्जासाठी आवश्यक असलेली कागदपत्रे दोन प्रमुख श्रेणींमध्ये विभागली जातात: वैयक्तिक/आर्थिक आणि मालमत्ता/तांत्रिक.
A. वैयक्तिक आणि आर्थिक कागदपत्रे
कर्ज देणाऱ्या संस्थेला अर्जदाराची ओळख आणि परतफेड करण्याची क्षमता पडताळण्यासाठी खालील कागदपत्रे लागतात:
- ओळख आणि पत्त्याचा पुरावा: पॅन कार्ड (हे अनिवार्य आहे), पासपोर्ट, मतदार ओळखपत्र, आधार कार्ड आणि रहिवासी पत्त्यासाठी उपयुक्तता बिले (Utility Bills) आवश्यक आहेत.
B. मालमत्तेची आवश्यक कागदपत्रे (बांधकाम कर्जासाठी सर्वाधिक महत्त्वाचे)
बांधकाम कर्जामध्ये, मालमत्तेची कागदपत्रे सर्वात कठीण आणि महत्त्वाचा टप्पा असतो, कारण बँक तुमच्या जमिनीच्या मालकीची आणि नियोजित बांधकामाच्या कायदेशीर मंजुरीची तपासणी करते..
मालकी पुरावा (Proof of Ownership): जमिनीची खरेदी विक्री करार (Sale Agreement), हक्कपत्र (Title Deed) किंवा मालकीचा इतर कोणताही ठोस पुरावा सादर करणे आवश्यक आहे.
बांधकाम योजना आणि खर्च (Approved Building Plan and Cost Breakdown): स्थानिक महामंडळ किंवा सरकारी प्राधिकरणाने मंजूर केलेला बांधकाम नकाशा/प्लॅन (Approved Building Plan) असणे बंधनकारक आहे. याव्यतिरिक्त, बांधकाम साहित्याचा तपशील (Specifications) आणि बांधकामाच्या एकूण खर्चाचे तपशीलवार विभाजन (Cost Breakdown) बिल्डरकडून सादर करणे आवश्यक आहे.
जमिनीच्या भाडेपट्ट्याबाबत नियम: जर कर्जदाराची जमीन दीर्घकालीन भाडेपट्ट्यावर (Long-Term Lease) असेल (सामान्यतः ५ वर्षांपेक्षा जास्त), तर त्या जमिनीवर घर बांधून ते रियल प्रॉपर्टी (Real Property) म्हणून घोषित करण्यासाठी, भाडेपट्टा देणाऱ्या व्यक्तीची लेखी संमती आणि विद्यमान कर्जदारांची (Lienholders) संमती आवश्यक असते.
४. कर्ज किती मिळेल? मूल्यांकन आणि LTV रेशो
तुमच्या बांधकामासाठी बँक किती कर्ज देईल, हे केवळ तुमच्या मासिक उत्पन्नावर नाही, तर मालमत्तेच्या अंदाजित मूल्यांकनावर (Valuation) आणि बँकेच्या जोखीम व्यवस्थापन धोरणावर अवलंबून असते.
A. LTV (Loan-to-Value) आणि LTC (Loan-to-Cost) रेशो
A) LTV (Loan-to-Value)
LTV रेशो कर्जाची रक्कम आणि मालमत्तेचे मूल्यांकन केलेले मूल्य (Appraised Value) यांचे प्रमाण मोजतो. कमी LTV रेशो (उदा. ८०% किंवा त्याहून कमी) कर्ज देणाऱ्या संस्थेसाठी कमी जोखीम दर्शवतो. यामुळे, कर्जदाराला सर्वात कमी व्याज दर मिळतो.
जर कर्जदाराला जास्त LTV (उदा. ९०% किंवा ९७% LTV) हवे असेल, म्हणजे कमी डाउन पेमेंट करायचे असेल, तर बँकेची जोखीम वाढते आणि अशा कर्जांवर व्याज दर जास्त असतो. काही प्रकरणांमध्ये, जास्त LTV असलेल्या कर्जासाठी कर्जदाराला पीएमआय (Private Mortgage Insurance) खरेदी करणे आवश्यक असते, जे बँकेचे जोखीम संरक्षण करते. बांधकाम कर्जासाठी सामान्यतः ८०% LTV किंवा त्याहून कमी कर्जाची मागणी केली जाते, ज्यामुळे कर्जदाराला मोठे डाउन पेमेंट करावे लागते.
B) LTC (Loan-to-Cost)
बांधकाम कर्जामध्ये, बँक अनेकदा LTC (Loan-to-Cost) रेशो देखील तपासते, जे कर्जाची रक्कम आणि बांधकामाचा एकूण खर्च यांचे प्रमाण असते.
B. बँक तांत्रिक मूल्यांकन (Technical Valuation) कसे करते?
कर्ज मंजूर करण्यापूर्वी, बँक किंवा त्यांच्यासाठी काम करणारे मूल्यांकनकर्ता (Appraiser) तुमच्या मालमत्तेचे तांत्रिक आणि आर्थिक मूल्यांकन करतात.
- माहिती संकलन: बिल्डरने बांधकामाचा तपशील (उदा. वापरले जाणारे साहित्य, बांधकाम पद्धत) आणि प्रत्येक टप्प्याच्या खर्चाचा तपशीलवार ब्रेकडाउन बँकेला सादर करणे आवश्यक आहे.
- स्थिर मूल्याचा अंदाज: मूल्यांकनकर्ता मालमत्तेचे ‘स्थिर मूल्य’ (Stabilized Value) काढतो, म्हणजे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर तिची बाजारातील किंमत किती असेल याचा अंदाज लावतो. या मूल्यावर आधारित LTV निश्चित केला जातो.
- कायदेशीर पडताळणी: जमिनीची मालकी आणि मंजूर बांधकाम योजना कायदेशीररित्या वैध असल्याची तपासणी केली जाते. यामुळे बँका सुनिश्चित करतात की ते कायदेशीर मालमत्तेवर कर्ज देत आहेत.
बांधकाम कर्जामध्ये, कर्जाची रक्कम निश्चित करताना जमिनीच्या किमतीचाही समावेश केला जातो, कारण जमीन हे मूळ तारण (Collateral) म्हणून काम करते.
५. व्याज दर, बँकांचे पर्याय आणि शुल्क
भारतात गृह कर्जाचे व्याज दर मुख्यतः रेपो रेट (Repo Rate) आणि कर्जदाराचा क्रेडिट इतिहास (CIBIL Score) यावर अवलंबून असतात. बांधकाम कर्जाचे दर सामान्य गृह कर्जापेक्षा थोडे जास्त असू शकतात.
जर तुम्ही स्वतःचं घर बांधण्याऐवजी फ्लॅट खरेदी करण्याचा विचार करत असाल, तर हा लेख जरूर वाचा —
👉 फ्लॅट खरेदी मार्गदर्शन २०२५
A. प्रमुख बँकांचे बांधकाम कर्ज व्याज दर (सप्टेंबर २०२५ च्या आसपासचे आकडे)
सध्याचे दर (२०२५ च्या आकडेवारीनुसार) फ्लोटिंग (Floating) स्वरूपाचे असून ते बाजारातील बदलांनुसार बदलू शकतात:
| कर्ज देणारी संस्था | प्रारंभिक व्याज दर (अंदाजित) | आधार घटक |
| SBI (स्टेट बँक) | 7.05% p.a. पासून | T&C Apply, निश्चित मुदतीवर |
| LIC HFL | 7.50% p.a. पासून | CIBIL ≥ 800, कर्जाची रक्कम |
| ICICI Bank | 7.70% p.a. पासून | ब्यूरो स्कोअर, डिजिटल अर्ज |
| HDFC Bank | 7.90% p.a. पासून | रेपो रेट, व्यवसाय प्रकार |
दरातील महत्त्वाचा बारकावा: बहुतेक बँका त्यांच्या जाहिरातींमध्ये सर्वात कमी ‘प्रारंभिक दर’ (Starting Rate) दर्शवतात. तथापि, कर्जदाराने फक्त हा प्रारंभिक दर न पाहता, आपला वास्तविक CIBIL स्कोअर (उदा. ७००-७४९) आणि कर्जाची रक्कम (उदा. ₹५० लाख) यानुसार आपल्याला नेमका कोणता दर लागू होईल, हे तपासणे अत्यंत आवश्यक आहे. अनेक प्रकरणांमध्ये, ७५० पेक्षा कमी CIBIL स्कोअर असलेल्या अर्जदारांसाठी, वास्तविक व्याज दर ९% किंवा त्याहून अधिक असू शकतो. त्यामुळे, अर्ज करण्यापूर्वी बँक प्रतिनिधीकडून आपल्या विशिष्ट परिस्थितीत लागू होणाऱ्या दरांची लेखी खात्री घेणे आवश्यक आहे.
B. प्रोसेसिंग फी आणि इतर शुल्क
व्याज दराव्यतिरिक्त, कर्ज घेताना प्रोसेसिंग फी (Processing Fee) आणि इतर प्रशासकीय शुल्क लागतात.
- प्रोसेसिंग फी: ही कर्जाच्या एकूण रकमेच्या काही टक्के (उदा. ०.५% ते १.०१%) किंवा एक निश्चित कमाल रक्कम असू शकते. उदाहरणार्थ, SBI काही विशिष्ट तारण योजनांसाठी कर्जाच्या रकमेच्या १.०१% (किंवा कमाल ₹५०,९३३) प्रोसेसिंग फी आकारते.
- याव्यतिरिक्त, तांत्रिक मूल्यांकन (Technical Valuation), कायदेशीर शुल्क आणि स्टॅम्प ड्युटी (Stamp Duty) संबंधित इतर शुल्क लागू होऊ शकतात.
६. कर्ज वितरण (Disbursement) टप्प्याटप्प्याने कसे होते?
बांधकाम कर्जाचे सर्वात खास आणि महत्त्वाचे वैशिष्ट्य म्हणजे त्याचे वितरण. हे वितरण एकाच वेळी न होता, बांधकामाच्या भौतिक प्रगतीनुसार टप्प्याटप्प्याने केले जाते.
A. टप्प्याटप्प्याने वितरण प्रक्रिया (Staged Disbursement Process)
बांधकाम कर्जाचे वितरण टप्प्याटप्प्याने करण्याचे मुख्य कारण म्हणजे बँकेची जोखीम कमी करणे आणि निधीचा योग्य वापर होत आहे याची खात्री करणे.
- मंजुरी आणि प्रारंभिक टप्पा: अर्जदाराला कर्ज मंजूर झाल्यावर, पाया (Foundation) किंवा बांधकामाला सुरुवात करण्यासाठी एक छोटा प्रारंभिक टप्पा दिला जातो.
- प्रगती तपासणी (Site Inspection): प्रत्येक पुढील वितरणापूर्वी, कर्ज देणारी संस्था किंवा त्यांच्या वतीने नियुक्त केलेले तांत्रिक मूल्यांकन एजंट साइटवर भेट देतात. ते बांधकामाची प्रगती तपासतात आणि मागील वितरित निधीचा योग्य वापर झाला आहे की नाही, याची पडताळणी करतात.
- टप्प्यांचे प्रकाशन: स्लॅब टाकणे (Slab Casting), भिंती बांधणे, आणि फिनिशिंग यासारख्या महत्त्वाच्या टप्प्यांवर कर्जाचे पुढील हप्ते जारी केले जातात. हे हप्ते सामान्यतः बांधकामाच्या टक्केवारीनुसार (Proportionate to the stage of construction) दिले जातात.
- अंतिम वितरण: कर्जदाराला बांधकामाचे Completion Certificate आणि स्थानिक प्राधिकरणाकडून Occupancy Certificate (भोगवटा प्रमाणपत्र) मिळाल्यावरच कर्जाचा अंतिम टप्पा वितरित केला जातो.
- या प्रक्रियेचा आर्थिक परिणाम: वितरण टप्प्याटप्प्याने होत असले तरी, व्याज (Pre-EMI) मात्र लगेच सुरू होते. प्री-ईएमआय हे केवळ ‘वितरित झालेल्या’ रकमेवर (Disbursed Amount) लागते. उदाहरणार्थ, ₹५० लाखांच्या कर्जापैकी जर तुम्ही फक्त ₹२० लाख घेतले असतील, तर पहिल्या महिन्यात फक्त त्या ₹२० लाखांवर व्याज सुरू होईल. यामुळे, बांधकाम जितक्या वेगाने पूर्ण होईल, तितक्या कमी कालावधीसाठी तुम्हाला Pre-EMI भरावे लागेल आणि एकूण व्याजाचा भार कमी होईल.
७. परतफेडीचे पर्याय: Pre-EMI की संपूर्ण EMI?
बांधकाम पूर्ण होईपर्यंत कर्जदाराकडे परतफेडीचे दोन मुख्य पर्याय उपलब्ध असतात: प्री-ईएमआय (Pre-EMI) आणि संपूर्ण ईएमआय (Full EMI)
A. प्री-ईएमआय (Pre-EMI) म्हणजे काय?
Pre-EMI हा एक परतफेड पर्याय आहे, जो बांधकामाधीन मालमत्तांसाठी (Under Construction Properties) बँकांद्वारे दिला जातो. यामध्ये, कर्जदार संपूर्ण कर्ज वितरित होईपर्यंत किंवा बांधकाम पूर्ण होईपर्यंत, वितरित झालेल्या रकमेवरील केवळ व्याजाचा भाग भरतो.
मॉरेटोरियम कालावधी (Moratorium Period): ज्या कालावधीसाठी तुम्हाला मूळ रक्कम भरण्याची गरज नसते, त्याला मॉरेटोरियम कालावधी म्हणतात. बँका सामान्यतः हा कालावधी ३ वर्षांपर्यंत ठेवतात.
बांधकाम पूर्ण झाल्यावर किंवा मॉरेटोरियम कालावधी संपल्यावर (जो लवकर असेल तो), कर्जदाराला पूर्ण ईएमआय भरणे सुरू करावे लागते, ज्यामध्ये मूळ रक्कम आणि व्याज दोन्हीचा समावेश असतो.
Pre-EMI वि. संपूर्ण EMI: कोणता पर्याय निवडावा?
या दोन पर्यायांमध्ये निवड करताना त्यांचा दीर्घकालीन आर्थिक परिणाम लक्षात घेणे आवश्यक आहे:
Pre-EMI निवडल्यास: तुमचे मासिक दायित्व (Monthly Liability) बांधकामाच्या काळात कमी राहते, कारण तुम्ही फक्त व्याज भरता. मात्र, या काळात मूळ रक्कम (Principal) अजिबात कमी होत नाही. यामुळे जेव्हा संपूर्ण EMI सुरू होतो, तेव्हा कर्जाचा एकूण कालावधी वाढतो आणि परिणामी, तुम्ही कर्ज लवकर फेडणाऱ्या व्यक्तीपेक्षा खूप जास्त व्याज भरता.
संपूर्ण EMI निवडल्यास (Full EMI): आर्थिक क्षमता असल्यास, पहिल्या वितरणापासूनच संपूर्ण EMI भरणे सुरू करणे हा सर्वात फायदेशीर पर्याय आहे. तुम्ही त्वरित मूळ रक्कम भरणे सुरू केल्यामुळे, कर्ज लवकर फेडले जाते (उदाहरणार्थ, ६.५ वर्षांनी लवकर फेडता येते) आणि एकूण व्याजाची रक्कम लक्षणीयरीत्या कमी होते.
आर्थिक सल्ला: जरी बांधकाम चालू असताना संपूर्ण EMI भरल्यास तुम्हाला लगेच कर लाभ मिळत नसला तरी (कारण कर लाभ भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यावर सुरू होतो), दीर्घकाळात आर्थिक बचत आणि कमी व्याजाचा भार हवा असल्यास, शक्य तितक्या लवकर संपूर्ण EMI सुरू करणे श्रेयस्कर ठरते.
८. बांधकाम कर्जावरील कर लाभ: जास्तीत जास्त बचत कशी करावी?
गृह कर्जावरील कर लाभ (Tax Benefits) भारतीय आयकर कायद्यांतर्गत (Income Tax Act, 1961) महत्त्वाचे आहेत. बांधकाम कर्जासाठी हे नियम थोडे क्लिष्ट असतात, विशेषतः ‘प्री-कन्स्ट्रक्शन इंटरेस्ट’ (Pre-Construction Interest) च्या बाबतीत.
A. कलम 80C आणि कलम 24(b) अंतर्गत वजावट
कर लाभ मिळवण्यासाठी जुनी कर प्रणाली (Old Tax Regime) निवडणे आवश्यक आहे, कारण नवीन कर प्रणालीमध्ये (New Tax Regime) स्व-मालकीच्या (Self-Occupied) मालमत्तेसाठी हे लाभ उपलब्ध नाहीत.
कलम 80C (मूळ रक्कम): तुम्ही एका आर्थिक वर्षात कर्जाच्या मूळ रकमेच्या (Principal Repayment) परतफेडीवर ₹1.5 लाख पर्यंत वजावट (Deduction) मिळवू शकता.
कलम 24(b) (चालू व्याज): जर घर तुमच्या स्वतःच्या ताब्यात (Self-Occupied) असेल, तर तुम्ही चालू वर्षात भरलेल्या व्याजाच्या रकमेवर ₹2 लाख पर्यंत वजावट मिळवू शकता.
एकत्रित कमाल फायदा: या दोन्ही कलमांमुळे तुम्ही एका वर्षात एकूण ₹3.5 लाख (१.५ लाख + २ लाख) पर्यंत कर वजावट मिळवून तुमचे करपात्र उत्पन्न लक्षणीयरीत्या कमी करू शकता.
B. प्री-कन्स्ट्रक्शन व्याजाचा क्लिष्ट नियम: ५ वर्षांची वजावट
बांधकाम कर्जाचा सर्वात महत्त्वाचा नियम प्री-कन्स्ट्रक्शन इंटरेस्टशी संबंधित आहे. प्री-कन्स्ट्रक्शन इंटरेस्ट म्हणजे घर बांधकामाधीन असताना तुम्ही कर्जावर भरलेले व्याज (उदा. Pre-EMI).
- व्याज कधी जमा होते? कर्जाच्या वितरणापासून ते बांधकाम पूर्ण होण्याच्या आधीच्या ३१ मार्चपर्यंत भरलेले सर्व व्याज एकत्र जमा केले जाते.
- दावा करण्याची अट: बांधकाम पूर्ण होईपर्यंत (म्हणजे भोगवटा प्रमाणपत्र मिळेपर्यंत) या जमा व्याजाची वजावट घेता येत नाही.
- ५ वर्षांचा नियम: बांधकाम पूर्ण झाल्यावर, जमा झालेल्या संपूर्ण प्री-कन्स्ट्रक्शन व्याजाची रक्कम तुम्हाला पुढील ५ आर्थिक वर्षांमध्ये ५ समान हप्त्यांमध्ये (Five Equal Installments) वजावट म्हणून दावा करता येते
उदाहरणार्थ: जर तुमच्या बांधकामाच्या काळात एकूण ₹२,१०,००० व्याज जमा झाले असेल, तर तुम्ही बांधकाम पूर्ण झाल्याच्या आर्थिक वर्षापासून पुढील ५ वर्षांसाठी दरवर्षी ₹४२,००० (₹२,१०,००० / ५) वजावट म्हणून क्लेम करू शकता.
- महत्त्वाची अट: हे कर लाभ मिळवण्यासाठी, तुम्ही कर्ज घेतल्यापासून ५ वर्षांच्या आत घराचे बांधकाम पूर्ण करणे अनिवार्य आ
कर बचत आणि बांधकाम वेळेतील संबंध: बांधकामातील वेळ हा केवळ प्रोजेक्टचा वेळ नसतो, तर तो थेट तुमच्या टॅक्स बचतीशी जोडलेला असतो. जर बांधकाम ५ वर्षांच्या आत पूर्ण झाले नाही, तर तुम्ही जमा केलेले प्री-कन्स्ट्रक्शन व्याज (₹२ लाखांवर) वजावट म्हणून मिळवण्याचा हक्क गमावता. याव्यतिरिक्त, कलम 24(b) अंतर्गत ₹२ लाखांची वार्षिक वजावट देखील बांधकाम पूर्ण होईपर्यंत मिळत नाही. त्यामुळे, बांधकामात झालेला एक वर्षाचा विलंब म्हणजे लाखो रुपयांचे संभाव्य कर नुकसान होऊ शकते. म्हणून, बांधकाम कर्जाच्या वेळेत बांधकाम पूर्ण करणे अत्यंत महत्त्वाचे ठरते.
गृह कर्जावरील कर लाभांचा सारांश
कलम (Section) | वजावटीची मर्यादा | सूट कशावर? | बांधकाम कर्जासाठी विशिष्ट नियम |
| 80C | 1.5 लाख | मूळ रक्कम (Principal) | बांधकाम पूर्ण झाल्यावरच दावा करता येतो. |
| 24(b) | 2 लाख | चालू वर्षातील व्याज | बांधकाम पूर्ण झाल्यावर (भोगवटा मिळाल्यावर) सुरू होते. |
| 24(b) (प्री-कन्स्ट्रक्शन) | एकूण व्याजाच्या १/५ भाग | बांधकामापूर्वी भरलेले व्याज | बांधकाम पूर्ण झाल्यावर ५ समान हप्त्यांमध्ये. |
9. अंतिम सल्ला आणि महत्त्वाचे मुद्दे
बांधकाम कर्जाची प्रक्रिया सामान्य गृह कर्जापेक्षा अधिक बारकावे आणि कायदेशीर गुंतागुंत घेऊन येते. कर्जदाराने यशस्वी आणि आर्थिकदृष्ट्या फायदेशीर अनुभव मिळवण्यासाठी काही विशिष्ट गोष्टींवर लक्ष केंद्रित करणे आवश्यक आहे.
A. कर्ज करार वाचताना घ्यायची काळजी
कर्ज मंजुरीपूर्वी तुम्ही कर्ज करारपत्राची (Loan Agreement) काळजीपूर्वक तपासणी करणे आवश्यक आहे.
वितरण वेळापत्रक (Disbursement Schedule): करारात नमूद केलेले वितरण टप्पे (उदा. फाउंडेशन, स्लॅब कास्टिंग) आणि प्रत्येक टप्प्यावर वितरित केली जाणारी कर्जाची टक्केवारी स्पष्टपणे वाचून घ्यावी. हे वेळापत्रक तुमच्या बांधकामाच्या खर्चाच्या अंदाजाशी आणि बिल्डरच्या वेळापत्रकाशी जुळते की नाही, याची खात्री करा.
व्याज आणि प्री-ईएमआय अटी: मॉरेटोरियम कालावधी किती दिला आहे? Pre-EMI मुळे तुमच्या कर्जाचा एकूण व्याज खर्च किती वाढणार आहे, याचे गणित तपासा. जर बँक जास्त मॉरेटोरियम कालावधी देत असेल, तर तुम्ही बांधकाम वेळेत पूर्ण करून लवकर संपूर्ण EMI सुरू करू शकता का, याचा विचार करा.
दंड (Penalties): वेळेवर बांधकाम पूर्ण न केल्यास लागू होणारे दंड किंवा तांत्रिक तपासणी शुल्क तपासा.
बांधकाम कर्जाचे तीन यश मंत्र
बांधकाम कर्जाचा जास्तीत जास्त फायदा घेण्यासाठी खालील तीन महत्त्वाचे घटक कायम लक्षात ठेवले पाहिजेत:
- उत्कृष्ट CIBIL कायम ठेवा: सर्वोत्तम व्याज दर मिळवण्यासाठी तुमचा CIBIL स्कोअर नेहमी ७५० किंवा त्याहून अधिक ठेवा. CIBIL स्कोअरमध्ये झालेली थोडीशी घट देखील दीर्घकाळात लाखो रुपयांचा अतिरिक्त व्याज खर्च वाढवते.
- वेळेत बांधकाम: बांधकाम कर्ज घेतल्यापासून ५ वर्षांच्या आत बांधकाम पूर्ण करणे हे केवळ वेळेचे नियोजन नाही, तर ते थेट तुमचे मोठे कर लाभ (प्री-कन्स्ट्रक्शन व्याजाचे फायदे) सुनिश्चित करते.
- तपशीलवार नियोजन: आर्किटेक्चरल प्लॅन, कॉस्ट ब्रेकडाउन आणि कायदेशीर कागदपत्रे १००% अचूक असावी लागतात. कारण बँकेचे तांत्रिक मूल्यांकन (Technical Valuation) या तपशीलांवर आधारित असते. या कागदपत्रांमध्ये विसंगती आढळल्यास कर्जाचे वितरण थांबू शकते.
निष्कर्ष:
घर बांधकाम कर्ज हे तुमच्या स्वप्नातील घराला मूर्त रूप देण्याचे एक शक्तिशाली आर्थिक साधन आहे. तथापि, हे सामान्य गृह कर्जापेक्षा अधिक जटिल आणि जोखीम-आधारित आहे. कर्जदाराने केवळ उत्पन्नाची पात्रता न तपासता, आपल्या मालमत्तेचे कायदेशीर आणि तांत्रिक तपशील, तसेच Pre-EMI आणि कर लाभांचे क्लिष्ट नियम सखोलपणे समजून घेणे आवश्यक आहे. उत्कृष्ट क्रेडिट स्कोअर राखणे आणि बांधकाम वेळेत पूर्ण करण्यावर लक्ष केंद्रित करणे, हे या कर्जातून जास्तीत जास्त आर्थिक बचत मिळवण्याचे सर्वात महत्त्वाचे मार्ग आहेत.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQ Section)
१. बांधकाम कर्जासाठी आवश्यक किमान CIBIL स्कोअर किती असावा?
उत्तर: बहुतेक बँका किमान ७००+ CIBIL स्कोअर असलेल्या अर्जदारांना विचारात घेतात. तथापि, कर्ज देणाऱ्या संस्थेकडून देऊ केलेला सर्वात कमी आणि आकर्षक व्याज दर मिळवण्यासाठी, तुमचा स्कोअर किमान ७७५ किंवा त्याहून अधिक असणे आवश्यक आहे. स्कोअर कमी असल्यास दरात लक्षणीय वाढ होते.
२. मी बांधकाम कर्जासाठी जमिनीच्या किमतीचा समावेश करू शकतो का?
उत्तर: होय, बांधकाम कर्जाचे मूल्यांकन करताना जमिनीचे मूल्य विचारात घेतले जाते. बँक सहसा जमीन आणि बांधकामाचा एकूण खर्च यावर LTC (Loan-to-Cost) रेशोनुसार कर्ज मंजूर करते. जमिनीचा विक्री करार (Sale Agreement) आणि मालकी हक्क (Title Deed) असणे अनिवार्य आहे.
३. प्री-ईएमआय (Pre-EMI) आणि ईएमआय (EMI) यात काय फरक आहे?
उत्तर: Pre-EMI मध्ये तुम्ही फक्त कर्जाच्या वितरित झालेल्या भागावर व्याज भरता, मूळ रक्कम नाही. EMI मध्ये तुम्ही मूळ रक्कम आणि व्याज दोन्ही भरता. Pre-EMI पर्याय निवडल्यास बांधकामादरम्यान मासिक आर्थिक भार कमी होतो, परंतु यामुळे तुमचा एकूण व्याजाचा भार वाढतो आणि कर्ज फेडण्याचा कालावधी लांबतो.
४. प्री-कन्स्ट्रक्शन व्याजाची वजावट कधी क्लेम करता येते?
उत्तर: तुम्ही बांधकामाधीन कालावधीत भरलेल्या व्याजाची वजावट, बांधकाम पूर्ण झाल्यावर (भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यावर) लगेच क्लेम करता येत नाही. जमा झालेल्या या व्याजाची रक्कम तुम्हाला पुढील ५ समान हप्त्यांमध्ये (५ वर्षांसाठी) कलम 24(b) अंतर्गत क्लेम करता येते.
५. कर्जाचे वितरण टप्प्याटप्प्याने (Stages) का केले जाते?
उत्तर: बांधकाम कर्जात तारण (Collateral) हळूहळू तयार होत असते. कर्ज देणाऱ्या संस्थेची जोखीम कमी करण्यासाठी आणि बांधकाम निधीचा योग्य वापर होत आहे हे सुनिश्चित करण्यासाठी, वितरण टप्प्याटप्प्याने केले जाते. प्रत्येक टप्प्यापूर्वी बँक किंवा त्यांचे एजंट साइट तपासणी (Site Inspection) करतात.
६. नवीन कर प्रणाली (New Tax Regime) बांधकाम कर्ज घेणाऱ्यांसाठी चांगली आहे का?
उत्तर: नाही. जर तुम्ही कलम 80C (₹1.5 लाख) आणि कलम 24(b) (₹2 लाख) अंतर्गत गृह कर्जाचे कर लाभ घेऊ इच्छित असाल, तर जुनी कर प्रणाली अधिक फायदेशीर आहे. नवीन कर प्रणाली निवडल्यास, स्व-मालकीच्या घरासाठी हे महत्त्वाचे व्याज आणि मूळ रकमेचे कर लाभ मिळत नाहीत.
#HomeConstructionLoan #घरबांधणी #गृहकर्ज #TaxBenefit #PreEMI #CIBIL #ConstructionLoanIndia
==================================================================================================
माहिती In मराठी:
आमच्यासोबत कनेक्ट व्हा!
🌸 आर्थिक माहिती आणि महत्त्वाच्या अपडेट्ससाठी आम्हाला फॉलो करा:
